从“质变”中走向新曲线，自如重启长租市场的第二春

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春江水暖鸭先知，和爆火的旅游业一样，春节后租房市场供需两端也热度重启。

日前，中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布2023年一季度全国重点城市长租市场数据（下称：报告）。在需求端，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、天津、武汉、苏州全国重点10城长租市场回温，一季度租客客源量环比、同比均提升近20%。

供给端，2023年第一季度，全国重点10城长租机构业主咨询量同比增长85%。城市业主选择长租机构托管出租趋势进一步增强。

2023开年的第一季度，长租在租房市场首先交上了 “回暖”报告。新就业毕业生、求职白领两大主力租客在复工与流入城市方面展现活力，以及长租市场头部企业玩家委托新模式日趋成熟，长租逐步成为满足着当代人提升生活品质的刚需的重要补充。

租房市场的热度提升，也给中国经济带来了乐观的信号。

长租市场收获热度和流量

 

2011年，自如的成立，宣告了国内第一家长租企业的诞生，随后市场多方参与者入市，“长租公寓”开始流行。

过去十年，长租在叫好声中开始，在争论声中发展，在怀疑声中向前，而用户端，似乎也在这个过程中适应和习惯了长租这类租房模式的存在。长租在租房市场中也在不断收获着热度和流量。

今年随着经济发展向好，长租市场热度有着明显的重启趋势。报告中数据显示，长租市场一季度客源量环比和同比均提升近20%，值得注意的是，同比2019年同期客源量增长超60%，已大幅反超疫情前。

具体到不同城市来看，武汉、杭州、苏州等新一线城市一季度客源量环比增长幅度比北京、上海高一倍。推动长租市场热度加速的主因有两方面：

第一，以数字化为工具、以品质化为目标的现代长租行业，推动中国租房品质和体验真正赶超国际水平；对年轻一代城市白领和精英群体而言，租房不再是找个暂时容身之所，对住房的品质、环境与服务有了全新的需求。以自如为首的长租公寓，十余年间推动中国租房品质和体验追赶上国际水平。包括服务配套程度、性价比和用户需求响应速度已和美、欧、日等国家地区看齐。

远超个人房东、中介平台等普租的居住体验，带动了租客倾向的变化，也成为了长租市场能率先回暖的重要原因。根据《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》调研显示，在整体租房市场上，自2020年以来，城市租住群体对于“品质居住体验”的关注度提升了34%，有65%的租客表示会优先考虑“长租机构的房子”。

第二，热点商圈最先复苏、租客租房体现新选择特性；大中城市由于人口密度大，受地理位置、交通条件和历史/文化因素等影响，若干商业综合体和商业设施集中某个地域建设形成商业集聚区，也就是城市里的热点商圈，是长租公寓布局的重点区域。它们往往先于城市其他地域复苏活力，因为年轻人尤其是收入较高的城市白领租房时会优先选择“吃喝玩乐”便利的热点商圈。

如北京某互联网大厂工作的小舒，收入高、追求高品质的生活，自2017年开始一直选择位置在五道口商圈的长租公寓，偏远地区或普通房屋已经无法满足他“挑剔”的需求。

报告数据中，也给出了相似的答案。从不同城市的租房成交热点区域来看，一线城市呈现“高薪”特点，新一线城市则是“高新”。以北京为例，北京TOP8区域依次为金融街、西直门、五道口、三元桥等，薪资水平相对较高的白领们引领热点区域。新一线城市的租房成交热点区域则呈“两新”态势，租客大多选择租住在近几年新开发的楼盘，或新打造的产业园区附近。

2023年全面开放后，作为“品质居住体验”的长租热度重启，其背后的消费心态、居住倾向等积极意义不言而喻。

 

模式基因再变，长租走出新发展曲线

 

长租行业是非常特殊的一个行业，除了租客端体验的满足，长租企业也要充分平衡业主端诉求。

如何让更多的大中城市业主，更便捷、快速、省事并更有“钱景”的加入到长租行业，促成供给端的繁荣，是行业持续发展的根本。在二房东、包租模式问题集中爆发后，长租行业的自我变革与创新也以一种近乎自救与自证的方式，再次开启。

值得一提的是，一如10余年前由自如按下了行业启动键，10年后的新一轮行业“质变”，同样由自如领头。

自如在2021年开始启动了一种全新的长租模式“增益租”。在业主端的表现是“无差价、无空置期、收益有保底”，租客端的表现是可租到“划时代的居住产品”，并对之前已有的各类服务、体验也进行了升级。

如果简单地从市场反馈来看，受出租收益的确定性、房屋升级的装修品质、出租托管的服务保障等利好因素影响，城市业主对长租机构的青睐度令人侧目。报告数据显示，一季度上海、广州等长租业主咨询量同比分别增长超50%——要知道，多年来这两个城市都是个人房东、小型二房东、中介平台的天下。

“增益租”带动了行业重回增长，但是如何跨入新模式的门槛却始终为外人不解。在一季度取得喜人成绩之后，自如董事长、CEO熊林也第一次在公开场合透露，在过去三年，围绕模式变革和产品、服务升级，自如在外部价值创造和内部团队能力上着力推动的“质变”。

1、模式质变；房屋租赁和汽车、房地产等行业一样，都是核心行业，万亿级市场。但任何一个行业里很难有一种模式超过十年不去创新，不去变化。熊林认为，在回首长租市场发展中的各种问题，其核心就在所谓的“二房东”“包租”等模式本身存在发展隐患。作为长租行业先行者和头部企业，2021年自如推出了可称为“颠覆的模式”的“增益租”。

该模式将原先的“包租”拆开成装修和出租两件事，自如提供装修，业主付费，承诺业主保底收益，租金浮盈二者分摊，推动长租市场由追求规模，向追求质量发展的转变。

2、产品质变；作为房屋租赁服务的一个关键环节，产品是租户消费感知的具象呈现。如何提供满足各类人群的租住产品，是自如产品裂变一直以来的根逻辑。回顾自如的成长，产品布局已从分散式到集中式，从合租到豪宅，产品线逐渐完善。

目前拥有包括友家、整租心舍、曼舍、自如寓等，基本覆盖了租客群体中从毕业生开始到组建一个家庭的完整的租住需求。

3、服务质变；长租平台推动城市生活美好化方面，除了供给端品质升级和满足需求端“挑剔”需要，围绕租住的全服务链条同样是它们发力的关键环节。例如目前自如推出“361°心服务”标准，即3大服务承诺、6项标准服务动作、1张家福卡，其中甚至包括每次服务着工装、戴鞋套等内容，颇有日式服务业“将简单的事情做到极致”的自我要求。

当然与国外先发者不同的是，自如同样需要面对国内O2O 行业的独有挑战——在绝对庞大的服务需求中，寻找效率、质量的平衡。据自如发布的《自如“排忧解难”年度大数据》显示，自如2022年完成超270万次服务响应，同时实现了问题1小时内回电、48小时内提供解决方案、95%的问题3天解决。

从量变到质变，并由质变推动高品质量变的循环中，这个过程并非一帆风顺。“增益租”新模式推行时第一个月数据大幅下滑，变化剧烈。但转型最终走向正轨，2021年以来自如新收业主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源在自如委托房源中占比达到55%，春节后签约量同比2019年增长11%。根据这一趋势推算，以自如为首的长租行业，正在“质变”中向自身第二曲线迈进。

商业领域十年就已是比较长的时间尺度，可在住房领域，十年才是个刚刚开始，它的变革将伴随城市发展持续进行。

相比于美国、日本等国家超过50%的机构渗透率，中国长租刚刚走了几小步，这块庞大的“增量市场”仍待长租企业们去满足和挖掘。增益租模式盘活了整个链条各个环节的“活力”，平台企业、业主、供应链服务商、居住服务等参与方，未来将围绕租客的“美好生活”携手前进，一个更加健康和持久力的长租市场迎来了第二个春天。

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